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  • 2019-10-06 15:59

    本文原标题:沈阳鹏翔房地产开发有限公司刘瑛商品房预售合同纠纷之一

    本网今日讯 关联公司沈阳鹏翔房地产开发有限公司  关联律所系北京市中闻律师事务所  辽宁省沈阳市皇姑区人民法院  民 事 判 决 书  (2018)辽0105民初2696号  原告:陈颖。  被告:沈阳鹏翔房地产开发有限公司,住所地沈阳市皇姑区宁山西路26号13门。  法定代表人:宋伯昆,系该公司董事长。  委托诉讼代理人:吴文学,系北京市中闻律师事务所律师。(未到庭)  委托诉讼代理人:姜国军,系北京市中闻律师事务所律师。  被告:刘瑛。  原告陈颖与被告沈阳鹏翔房地产开发有限公司(以下简称鹏翔公司)、刘瑛商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年3月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈颖,被告鹏翔公司的委托诉讼代理人姜国军、被告刘瑛均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。  原告陈颖向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认原告与鹏翔公司及刘瑛签订的协议为商品房买卖合同,该协议成立并生效,房款总价238,500元;2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2010年9月9日,被告鹏翔公司为开发建设海伦堡住宅小区项目,由于资金紧张,在未取得《预售许可证》时,无法签订商品房预售或预订合同,所以原、被告于2011年3月14日签订《借款协议书》。为保证资金安全,双方协商由被告鹏翔公司法定代表人即被告刘瑛为借款人,被告鹏翔公司为借款的担保人。该协议属约定被告刘瑛向原告借款235,800元,并以被告鹏翔公司开发建设的海伦堡小区B座楼,面积约53平方米,户型分别为E户型,房屋作为担保。并承诺该项目于2012年10月31日前竣工。签订协议后,原告交付235,800元。2013年1月6日,被告鹏翔公司和被告刘瑛为避免承担违约责任,与原告另签订一份《借款协议书》,将项目竣工时间改为2014年12月31日。2014年7月26日,被告鹏翔公司与原告签订《(借款协议书)补充协议》,约定原告选择继续购买房源,不追究被告违约责任。2016年10月9日,被告鹏翔公司组织摇号,最终确定原告所购房号为“海伦堡B座楼E户型房屋,具备商品房买卖合同要素,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,故诉至来院。    被告鹏翔公司辩称,不同意原告的诉讼请求,本案应为民间借贷关系。借款人应为刘瑛个人,鹏翔公司与原告不存在借贷法律关系,也未签订商品房买卖合同,不存在合同成立及生效的问题。鹏翔公司未收到过原告所述的购房款,也未向原告出具过收款凭证。因此请求法院驳回原告诉求。  被告刘瑛辩称,承认原告与鹏翔公司及我本人签订的协议是商品房买卖合同,当时我担任鹏翔公司的法定代表人及总经理,并担任总经理至今,负责海伦堡项目开发过程。当时由于项目前期开发费用紧张,尚未动工,及没取得商品房预售许可证,所以暂时无法与原告签订商品房买卖合同。在律师的建议下,签订了借款协议书,并约定了原告购买的房屋面积及户型,后期由于开发过程遇到各种问题,与原告签订了两次补充协议,重新约定了交房时间,并于2015年7月29日与原告确认最终房源。所以原告与鹏翔公司及我之间不是借贷关系,更不是我与原告之间的个人借贷关系,是商品房买卖关系。就是否是我与原告之间的个人借贷关系,在其他的原业主的诉讼案中已经有论述,也经由皇姑法院及沈阳市中法判决确认。  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。  根据当事人的陈述及本院审查确认的证据,本院对事实认定如下:被告鹏翔公司是位于沈阳市皇姑区淮河街“海伦堡”商品房项目的开发建设单位。被告刘瑛在担任被告鹏翔公司法定代表人期间,即2010年9月9日、2011年3月5日、2011年3月14日,向原告分别借款20,000元、142,800元和75,700元。因承诺还款期限届满,未能清偿原告借款,被告刘瑛(甲方、借款方)、原告(乙方、出借方)和被告鹏翔公司(丙方、担保方)于2013年1月6日签订《借款协议书》一份,对前述借款金额进行了确认。主要内容为:甲方向乙方借款238,500元,并以丙方在沈阳市皇姑区淮河街17号开发建设的海伦堡小区B座搂的房屋,面积约53平方米,15-20层间的E户型房屋一套作为担保,房屋价格为4,500元/平方米。甲方于2014年6月30日前将上述款项偿还乙方,并支付乙方借款总额30%违约金。如甲方逾期还款,以上述房屋作价抵偿乙方。本协议签字生效。2011年3月14日签订的《借款协议书》作废。  因原告未能在上述约定期限内收回借款,为明确原告是否继续认购约定房源,2014年7月26日,原告(甲方)与被告鹏翔公司(乙方)另签订《借款协议书》补充协议一份,主要内容为:乙方确认继续按《借款协议书》约定购买房源,乙方不得要求甲方退还房款及购房款总价30%的违约金,也不要求甲方承担任何其他违约责任。  2016年10月9日,被告鹏翔公司经销部向原告出具“海伦堡房源确认单”,确认原告购买房屋为B号楼E户型房屋。同时双方约定,原告在接到甲方书面形式通知或电话通知形式告知七日内,持相关原件补缴面积差额款,签署《商品房买卖合同》。  另查,“海伦堡”项目截至庭审前,取得合法的开发和销售手续。但至今,涉诉买卖标的房屋尚未建成,处于主体封顶完毕状态。“海伦堡”项目至今尚未恢复施工,原告遂于2018年3月19日起诉至本院。    本院认为,本案争议焦点,1、原告是否有出资行为的问题。2、两个协议的效力、关联性及属性。3、原告持有的协议书及确认单记载内容是否具备房屋买卖合同属性的问题。  关于原告是否有出资行为的判定。虽原告所持有的专用收款收据上未加盖被告鹏翔公司公章,但该收据上加盖有当时被告鹏翔公司法定代表人被告刘瑛的名章,及财务总监宗晶的签名,足以认定被告刘瑛代表公司履行的职务行为,结合被告刘瑛的自认及借款协议所记载的238,500元的内容及原告所持有收款收据原件的事实,本院对原告的实际出资行为予以认定。  关于两个协议的效力、关联性及属性的评析。案涉的两个协议,前一个根据条款特征,三位主体合意订立的协议,应当系属主为借贷法律关系,从为担保法律关系。补充协议是以借款协议为基础,并在其之上形成合同转性。将借款协议转为原告与被告开发房地产两位主体,签订的商品房认购协议,这种转性在现实生活中为便捷交易属于通常现象。在转性后借款协议失效,商品房认购协议有效。虽被告鹏翔公司抗辩与涉诉借款协议及补充协议签订时间相近的借款协议,经鉴定部门鉴定确认并非其公司公章,故涉诉协议上公章并非其公司公章的意见,因鉴定部门鉴定的协议与本案无关,故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。本院释明被告鹏翔公司对涉诉协议中公章的真实性是否申请鉴定,被告鹏翔公司明确表示不予申请鉴定,放弃己方举证权利,故本院对被告鹏翔公司主张涉诉协议中公章与公安机关备案公章不符的主张不予采纳。  关于原告持有的协议书及确认单所记载内容是否具备房屋买卖合同属性的问题。商品房预售合同具备房屋买卖合同属性,应具备合同主体、商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等内容,能够依据商品房预售合同约定直接履行。现原告持有的两个协议及确认单内容仅对出卖人、买受人,房屋地址、单价进行约定,对房屋交付条件及日期等内容尚未进行约定,暂不具备《商品房销售管理办法》第16条规定商品房销售合同的全部实质要件,存在直接履行的事实或法律上障碍。故本院对原告请求确认其与被告鹏翔公司及刘瑛签订的协议为商品房买卖合同,该协议成立并生效等请求不予支持。  综上,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:  驳回原告陈颖的诉讼请求。  案件受理费4,878元,减半收取2,439元,由原告陈颖负担。  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。  审判员  张岩  二0一八年五月十六日  书记员  陈茜

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